8月25日，中国人民银行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
央行官网发布的公告显示,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR计算为4.85%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
公告表示,这一调整是为了落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换,维护借贷双方合法权益。人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据加点下限合理确定每笔贷款的具体加点数值。
借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善LPR形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,以更好地发挥市场作用。
1、当前，房贷利息支出基本不受影响。公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。
2、改革后，新发放商业性个人住房贷款利率形成机制产生变化，房贷利率将更具市场化和灵活性。改革后,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。
目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准,1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整加点数值,体现期限利差因素。
3、对武汉房地产市场来说，现阶段几乎不存在影响。10月8日起执行房贷利率新政，调整新发放商业性个人住房贷款利率，即个人住房贷款定价基准，将从熟悉的贷款基准利率，转换为市场报价利率（LPR）。新政执行后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率，将不得低于相应期限LPR；二套房个人住房贷款利率，不得低于相应期限LPR加60个基点。
新政意味着此前房贷“基准利率”这个参考标准将退出历史舞台，购房合同中“基准利率上浮”“基准利率下浮”等说法，将变为“LPR加多少个点”， 60个基点就是0.6%。今后将出现的情况是，大家不同时间买房，购房利率水平会不一样。
目前武汉楼市首套房实际利率普遍是基准利率4.9%上浮20%，二套房实际利率则是基准利率上浮25%到30%，即首套房5.88%，二套房在6.125%到6.37%之间。这意味着，按照目前数据来看，武汉市场首套房、二套房实际利率，均高于按新政计算得出的利率下限，对武汉市现阶段房地产市场几乎没有影响。
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